
28. 04. 2023
Financovanie prerábky či opravy “cudzej” nehnuteľnosti nie je vôbec neobvyklá vec, aj keď to tak na prvý pohľad možno nevyzerá. Častokrát však dochádza k tomu, že byt, ktorý máme v prenájme, sa snažíme prerobiť na svoj obraz, možno niečo vylepšiť. Taktiež mnohokrát investujeme do nehnuteľnosti svojho partnera, s ktorým plánujeme spoločný život či založenie rodiny a v neposlednom rade sa častokrát stáva, že investujeme do prerábky “rodičovského” domu s tým, že v budúcnosti bude táto nehnuteľnosť našim vlastníctvom. Čo však v prípade, že sa nepohodnete alebo rozídete s majiteľom nehnuteľnosti, do ktorej ste investovali svoje financie?
Zmluva je základ
Základom toho, aby ste mali istotu v akomkoľvek prípade, je podložiť všetko zmluvou, ktorá bude slúžiť ako poistka v prípade, že sa zmenia vaše vzťahy či okolnosti. Táto zmluva by mala obsahovať podmienky vrátenia vami investovaných financií do predmetnej nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom je iná osoba. Tým pádom je veľká šanca, že sa k investovaným financiám dostanete.
Ak však zmluvu o náhrade nákladov nemáte, môžete si uplatniť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od vlastníka nehnuteľnosti. V tomto prípade sa však nemusíte dostať k plnej sume, ktorú vám má vlastník vrátiť, nakoľko bezdôvodné obohatenie sa môže určiť ako rozdiel medzi tržnou cenou pred rekonštrukciou, do ktorej ste investovali a cenou po rekonštrukcii. Túto sumu spravidla určuje znalec.
Ustriehnite si premlčaciu dobu
Ďalším problémom je premlčanie, nakoľko právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčiava 2 roky odo dňa zistenia, prípadne najneskôr za 3 roky, odkedy k nemu došlo a v prípade úmyselného bezdôvodného obohatenia je lehota až 10 rokov. Pokiaľ nemáte písomnú dohodu a hradíte rekonštrukciu cudzej nehnuteľnosti, máte o tom zvyčajne vedomosť už pri používaní prostriedkov. Nárok na by sa mal teda podľa pravidiel premlčať už po dvoch rokoch od rekonštrukcie, avšak pri rekonštrukcii zväčša nepočítate s tým, že by ste financie od vlastníka žiadali naspäť. Nárok chcete spravidla uplatniť až pri zhoršení vzťahov s majiteľom nehnuteľnosti, no v tomto momente už môže byť premlčaný. Ústavný súd však vyslovil názor, že pri posudzovaní premlčania treba dbať na okolnosti vynaloženia financií na nehnuteľnosť vlastníka.
Investícia do prerábky nájmu má osobitné pravidlá
Ak ste investovali do prenajatej nehnuteľnosti, vysporiadanie vynaložených financií medzi majiteľom a nájomcom sa riadi osobitnými pravidlami.
Pokiaľ nájomca robil zmeny na nehnuteľnosti bez súhlasu prenajímateľa, nemá nárok na náhradu vynaložených prostriedkov, ale dokonca musí po skončení nájomnej zmluvy uviesť predmetnú nehnuteľnosť do pôvodného stavu na svoje náklady.
V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti so zmenami súhlasil, kompenzácia nákladov závisí od uzatvorenia dohody o náhrade. Ak sa prenajímateľ zaviazal zmluvou k náhrade nákladov, prenajímateľ, ku kompenzácií nákladov dochádza podľa termínov dohodnutých s nájomcom. Pokiaľ termíny neboli dohodnuté, nájomca môže požadovať buď kompenzáciu po skončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien v dôsledku užívania počas plynutia nájmu. Ak sa prenajímateľ nezaviazal k náhrade nákladov, nájomca môže požadovať kompenzáciu vo výške protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetnej nehnuteľnosti.
Iné pravidlá platia v prípade, že nájomca musí na vlastné náklady odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu a následne žiadať o kompenzáciu, pričom pred odstránením závad musí na túto skutočnosť upozorniť prenajímateľa. Právo na kompenzáciu zaniká, ak ho nájomca neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad.
Autor: Martin ČUHA
Realitám sa venujem od roku 2011 a k tomuto životnému štýlu ma priviedol môj brat Dominik, ktorý v tom čase založil realitnú kanceláriu KING REAL.
Od samotného začiatku ma zaujalo, že ide o dynamickú náplň práce s ľuďmi. Klienti sa so mnou delia o svoje životné situácie, a ak im dokážem aspoň trochu pomôcť, je to pre mňa dobrý pocit.
Práca realitného makléra ma skutočne baví a snažím sa ju robiť na profesionálnej úrovni. Využívam najmodernejšie vydobytky prezentácie nehnuteľnosti ako je 3D video prezentácia, komunikujem s ďalšími maklérmi a pracujem s ich databázami klientov, využívam sociálne siete... to všetko s jasným cieľom:
„Predať Vašu nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu k Vašej úplnej spokojnosti.“
Prečo vznikla táto stránka?
Mojou snahou je upriamiť vašu pozornosť na dôležitú skutočnosť:
...„keď dvaja robia to isté, nikdy to nie je to isté“...
Možno ste mali už možnosť zažiť nemalé rozdiely medzi maklérmi, ich odbornosťou a prístupom k práci, práve preto sa chcem s vami podeliť o moje články a tipy. Verím, že Vám poskytnuté informácie pomôžu pri rozhodovaní a že si pri predaji nehnuteľnosti zvolíte tú správnu cestu.
Za každým predajom nehnuteľnosti sa skrýva ľudský príbeh. A to je dôvod, prečo by nikto nemal taký dôležitý životný krok podceňovať. Ani predávajúci, ani maklér.
Spokojnosť klienta zohráva najdôležitejšiu úlohu, preto mi záleží na odvedení kvalitnej práce, od ktorej sa odvíjajú následné odporúčania. Referencie a feedback mojich klientov sú pre mňa vizitkou a zadosťučinením, že svoju prácu odvádzam zodpovedne. Dbám na svoje dobré meno a povesť.
Pokiaľ Vás čokoľvek zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami osobne stretnem.