26. 10. 2022

Kúpa nehnuteľnosti ako investičného bývania je v dnešnej dobe veľmi populárna. Investícia do nehnuteľnosti totiž stále patrí medzi tie najlepšie a preto pokiaľ je možnosť, investičný byt je dobrá voľba. Problém však nastáva, keď sa do bytu nasťahuje problémový nájomca alebo v horšom prípade neplatič. Môžete vypovedať zmluvu alebo vyhodiť nájomcu? Dá sa dlh na nájomnom vôbec vymôcť? 

Ak je prostredníctvom nájmu splácaná hypotéka a natrafíte na neplatiča, môžete sa ľahko dostať do finančných problémov. Pre nájomcov by mali byť všetky podmienky riadne uvedené v zmluve a okrem toho platí aj zvláštna ochrana nájomcov, aby ich majitelia nemohli ukončiť zmluvu “zo dňa na deň” a nájomca by tak zostal na ulici. Za omeškanie však nájomca môže dostať vysoké sankcie.

Ako postupovať v prípade, že nájomca dlhuje nájomné alebo poplatky spojené s užívaním bytu ako napríklad podlžnosti na energiách? Okrem toho, že nájomca by mal zaplatiť dlžnú istinu, môžete žiadať o zaplatenie poplatkov z omeškania vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, pričom táto suma je najmenej 0,83 centov za každý začatý mesiac omeškania. O tieto poplatky z omeškania je možné žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní od dátumu splatnosti. Nárok na zaplatenie poplatkov za omeškanie nemusí byť uvedený v nájomnej zmluve, nakoľko vzniká automaticky, avšak je minimálne slušné nájomcu informovať písomne o zaplatení podlžnosti. Ak ani po písomnom informovaní nájomca nezaplatí podlžnosti, môžete si nárok na poplatky z omeškania uplatniť na súdnom pojednávaní.

Prenajímateľ má však pre takéto prípady záložné právo na hnuteľné veci v nehnuteľnosti, ktoré patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s nájomcom v spoločnej domácnosti. Tu je však potrebné dbať na to, aby bol súpis týchto hnuteľných vecí nariadený súdom čím skôr, nakoľko v prípade ich odstránenia nájomcom záložné právo zaniká. Ak sú však veci odstránené úradným príkazom, máte možnosť do 8 dní od odstránenia vecí máte možnosť ohlásiť svoje právo na súpis týchto vecí a nárok na záložné právo tak nezanikne.

V prípade, že nájomca začne odstraňovať veci bez zaplatenia nájomného alebo podlžnosti, môžete ako vlastník nehnuteľnosti zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, avšak do ôsmich dní musíte požiadať o súpis súdom poverenou osobou alebo vydať veci nájomcovi späť.

Ak chcete zmluvu s neplatiacim nájomcom ukončiť, je potrebné zistiť, či je zmluva spravovaná režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak je teda zmluva postavená tak, že je potrebné spravovať podmienky výpovede z nájmu Občianskym zákonníkom, môže nájomca dostať výpoveď z nájmu v prípade omeškania platby za nájom alebo služby spojené s užívaním bytu v trvaní viac ako tri mesiace. Trvanie výpovednej lehoty je tri mesiace, pričom začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede. Ak však nájomca preukáže, že sa nachádzal v hmotnej núdzi, výpovedná lehota sa predĺži až o 6 mesiacov, ktoré sú ako ochranná lehota. Ak však nájomca dlh na nájomnom uhradí do uplynutia ochrannej lehoty, dôvod na výpoveď zaniká.

Pokiaľ sa zmluva riadi zákonom o krátkodobom nájme bytu, môže pre vás platiť režim zvýhodnenej výpovede z nájmu. Je však potrebné, aby bola zmluva uzatvorená na najviac dva roky s možnosťou predĺženia, maximálne však 2x, teda predlžovaný nájom môže byť v trvaní maximálne 6 rokov a ide o písomnú zmluvu, ktorá obsahuje presne vymedzené náležitosti a vyhlásenie nájomcu o vedomí o krátkodobom nájme. Taktiež je potrebné splniť povinnosť registrácie daní z príjmu z prenájmu. Krátkodobý nájom je možné vypovedať v prípade neuhradenia nájomného alebo poplatkov súvisiacich s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak však nájomca zaplatil kauciu, je možné dorovnať dlh s kauciou, ktorá môže byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov aj s energiami. Ak však nájomca nedoplatí kauciu do jedného mesiaca od doručenia výzvy doplnenia kaucie, je takisto možné nájom vypovedať. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede z nájmu nájomcovi, ktorá musí byť písomná a jej dĺžka nesmie byť kratšia ako 15 dní, ak je daná omeškaním platby nájomného alebo mesiac v prípade nedoplnenia kaucie.

V každom prípade, pokiaľ neviete ako postupovať s neplatičmi, je dobré sa poradiť s realitným agentom alebo právnikom, ktorí budú vedieť, ako v tomto smere postupovať.